マンションの売却をスムーズに行なうためには、自分のマンションがいくら位の価値があるのか、売却相場を把握することが重要になります。
これはマンションの売却に限ったことではありませんが、これから売ろうとするもののいわゆる商品価値が分からなければ、その商品を買ってもらうことが難しくなってしまいます。
ましてや、マンションのような高額な商品の売却となれば、なおさら重大なポイントになります。
そこで、自分のマンションの売却相場を知る方法について探ってみることにしましょう。
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◆目次
1.マンションの売却相場が決まる基本的な条件とは
まずは、マンションの売却相場は何によって決まるのか、その基本的条件についてみてみることにしましょう。
国土交通省の不動産鑑定基準
マンションの売却をはじめとして不動産の価値・価格を判定するときには、国土交通省によって定められた「不動産鑑定基準」に従って、不動産の価値・価格が判定されます。
この基準書によりますと、マンションの価値・価格を大きく左右する条件として①地域的要因と②個別的要因があることがあげられています。
それぞれの要因について詳しくみてみることにしましょう。
地域的要因
まずは、地域的要因としては、①その地域の気候や天候、②道路の幅や構造など、③都心までの距離や交通網の状況、④商店街などの有無、⑤公共施設や学校などの有無、⑥ライフラインの整備状況、⑦災害発生の危険度合い、⑧騒音や大気汚染などの度合いなどがあげられています。
いわゆる、その地域での生活の利便性や安全性などがあてはまります。地域によって不動産価格が大きく異なってくるのは、こうした地域的要因が原因となっています。
個別的要因
次に、個別的要因としては、どのようなものがあるか確認しておきましょう。
マンションの場合、同じ建物内であってもマンションの部屋によって価格が異なりますので、その点にフォーカスしてみてみることにしましょう。
マンションの部屋ごとの違いとして、①陽当たりや風通しの良さや湿度、②部屋の間取りや広さなど、③階数や角部屋かどうかまた道路に面しているかどうかなどと言った条件の違いによって価格に大きく影響して来ます。
また、そのマンション建物全体の価値・価格というのもありますので、こうした価値は①駅やバス停からの距離、②商業施設が近くにあるかどうか、③公共施設や学校や病院などの充実度、④ライフラインの供給および整備状況、⑤情報通信の整備状況などがあります。これらは、地位的要因と関係している部分でもあります。
2.マンションの売却相場は変動するもの
売却相場を決めるために欠かすことの出来ない基本的な条件について確認して来ましたが、
マンションの売却相場は、固定されたものではなく変動するものですので、売却を考える時にはこうした売却相場の変動についても理解されておくことをおススメします。
それでは、売却相場が変動してしまう原因について確認しておくことにしましょう。
マンションの売却相場が変動する原因
マンションの売却相場というのは、マンションを査定した価格だけで決まるものではありません。
そのマンションを購入したいと思っている人たちがいくらまでならお金を出すことが出来るかという点も売却相場を決める要因のひとつになります。
仮に、売却に出されているマンションを購入したいと思っている人たちが全員そのマンションを購入するために出すことが出来る金額が3,000万円の場合は、そのマンションの売却相場は3,000万円になります。
けれども、そのマンションを購入したいと思っている人たちの中に、4,000万円出しても購入したいと思っている人がいる場合は、そのマンションの売却相場は3,000万円～4,000万円ということになります。
つまり、市場が違えばマンションの売却相場は変動することになります。
高く売却するにはマンションの売却相場を把握することがポイント
マンションの売却を考えている方は、こうしたマンションの売却相場は市場によって変動するものであることをよく理解した上で、売却相場の幅を事前に確認しておくことは高値で売却するためには、欠かすことの出来ないポイントと言えるでしょう。
売却相場の範囲を把握しておけば、売り出し価格を売却相場の最も高い価格で設定することが可能になります。
売却相場の範囲を把握していなければ、売り出し価格を売却相場の範囲の中の最も低い価格で設定してしまうことにもなりかねませんので、注意したいものです。
3.マンションの売却相場を効率的に把握するには
それでは、マンションの売却相場を効率的に把握するにはどうすれば良いのでしょうか。
不動産仲介業者を直接回って売りに出されているマンションの売り出し価格をチェックすることでも、ある程度の相場を知ることが出来るでしょう。
けれども、その売り出し価格はもしかすると、早く売却することを重視したために、売却相場の範囲の中でも低い価格が設定されている可能性もあります。
そのため、不動産仲介業者によって公開されている売り出し価格を売却相場として参考にするのには注意が必要です。
それでは、どうすれば市場にマッチした売却相場を知ることが出来るのでしょうか。
その方法についてお伝えしたいと思います。
インターネットに公開されている売却相場をチェックする
ご自分のマンションの売却相場を知るには、まずは、インターネットでマンションの売却相場を公開している複数の不動産仲介業者の情報をチェックしてみるとよいでしょう。
これらのサイトでは、ご自分のマンションの条件を入力することで、同じような条件の物件の売却相場を簡単に検索することが出来ますので、概算の売却相場を知ることが可能です。
また、複数のサイトを利用することで、売却相場には幅があることを実際に知ることが出来るようになるでしょう。
特定の地域の相場をチェックする
また、特定の地域の相場をチェックする方法として、実際に売買が行なわれたマンションなどの価格情報を提供している「レインズ・マーケット・インフォーメーション（全国指定流通機構連絡協議会）」があります。
こちらのサイトでは、地域ごとに検索することで、直近1年に実際に売買が行なわれたマンションの㎡単価、専有面積、間取り、築年、成約時期、用途地域などの詳細な情報を確認することが可能です。
また、直近2年間の市場の変動についてグラフ化されていますので、地域ごとの相場を把握するにはとても便利なサイトと言えます。
不動産仲介業者に査定を依頼する
ご自分のマンションと同じような条件のマンションの売却相場をネット上でチェックしたら、次に、複数の不動産仲介業者にご自分のマンションの査定を依頼してみて下さい。
売却相場と不動産仲介業者から提示されるマンションの査定価格は、必ずしもイコールでない場合であることも理解された上で、売却相場を推し量ることになります。
ネットで不動産仲介業者を検索してみたけれども、どの業者に依頼すれば良いのか分からないと思っている方も多くいらっしゃるかも知れません。
信頼出来る業者を以下の通りご紹介致しますので、よろしければ、売却を考えているマンションの査定を依頼してみて下さい。
4.まとめ
ご自分のマンションの売却相場を知る方法や、マンションの売却相場についてお伝えして来ましたが、マンションの売却を考えていらっしゃる方は、まずはご自分で売却相場を調べて、商品価値を正確に把握することが重要になってきます。
マンションを満足の行く価格で売却するためには、売却相場には幅があって、市場によって変動するものであることを理解した上で売却価格を設定することが出来るかどうかは買い手との価格交渉をより有利に行なう上でも必要になるでしょう。
今回ご紹介した売却相場の確認方法を上手に利用して、ご自分のマンションの売却相場を知り、マンションの売却を、是非、成功させて下さい。